|
Arsa karşılığı daire satışında ince noktalar
Şükrü Kızılot -
skizilot@yaklasim.com - 27 Ağustos
2005 Cumartesi - Hürriyet
ARSA karşılığında, daire sahibi olmak son derece yaygın bir olay.
Sahibi olduğu arsayı, belli sayıda daire ve dükkan karşılığı müteahhide veren,
binlerce kişi var. Bunlar, inşaat bittiği zaman daha önce anlaştıkları sayıda,
daire ve dükkanın sahibi oluyorlar.
Buraya kadar sorun yok. Ancak, daire ve dükkanları satmaya başladıklarında,
olayın ‘ince noktaları’ gündeme geliyor. Sözünü ettiğimiz ince noktalar, tahmin
ettiğiniz gibi, olayın ‘vergi boyutu’ ile ilgili...
4 YIL İÇİNDE SATIŞ
Arsanın, satınalma tarihinden itibaren, 4 yıl içinde müteahhide verilmesi
olayında, daire ve dükkanların yine bu süre içinde, ‘kat irtifakı kurulmuş’ ya
da tamamlanıp ‘iskanı alınmış’ durumda satılmasından doğan kazanç ‘değer artışı
kazancı’ olarak vergilendiriliyor (GVK Mük. Md. 80/6). Ancak, vergilendirme
yapılabilmesi için, ortada vergiye tabi bir kazancın bulunması gerekir.
Kazancın hesaplanması sırasında, arsanın iktisap (edinme) bedeli (gayrimenkulün
elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere) Devlet İstatistik Enstitüsü’nce
belirlenen, TEFE’deki artış oranında artırılır. Böylelikle satış tarihi
itibariyle, arsanın gerçek maliyeti bulunur.
Bu maliyet, aynı zamanda, müteahhitten alınan daire ve dükkanların maliyetini
ifade eder. Arsa payı esas alınmak suretiyle, her bir daire ve dükkanın maliyeti
bulunur (GVK Mük. Md. 81/son). Satış tutarı ile kıyaslama yapıldığında, 2005
yılında 13 bin YTL’yi aşan bir kazanç varsa, 1-15 Mart 2006 tarihinde, yıllık
gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir.
4 YILDAN SONRA SATIŞ
Arsa karşılığı alınan daire ve dükkanın, dört yıl geçtikten sonra satılması
olayında, vergilendirme yönünden, Danıştay’ın ve Maliye’nin görüşleri farklıdır.
1. Danıştay’ın Görüşü
Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun (Dn. VDDK) bir Kararı’na göre; 1988
yılında alınan arsanın, 1993 yılında müteahhide kat karşılığı verilmesi ve 1994
yılında ‘kat irtifakı’ kurulan bağımsız bölümlerin, 1998 yılında satılması
olayında vergiye tabi bir kazanç yoktur. Bir kişinin arsası karşılığında kat
sahibi olması, servetin biçim değiştirmesi olduğundan dairelerin arsanın iktisap
tarihinden itibaren dört yıl geçtikten sonra satışından elde edilen kazanç,
değer artışı kazancı olamaz (Dn. VDDK’nın, 25.06.2004 tarih ve E. 2004/51, K.
2004/80 sayılı Kararı’nın tam metni için Bkz. Yaklaşım Dergisi, Ağustos 2005, s.
285-286).
2. Maliye’nin Görüşü
Maliye Bakanlığı’nın konuya bakışı, Danıştay’dan çok farklı...
Maliye Bakanlığı’na göre, dört yıllık süre geçse dahi ‘yıl içinde birden fazla’
ya da ‘arka arkaya her yıl bir satışı’ devamlılık olarak kabul edip, elde edilen
kazancı ‘ticari kazanç’ olarak nitelendirmektedir (Maliye Bakanlığı’nın
08.02.2005 tarih ve 40/4006-845/5905 sayılı Özelgesi, Bkz. Yaklaşım Dergisi,
Ağustos 2005, s. 290).
Maliye Bakanlığı’nın bu görüşüne göre; bina dört yıllık süre geçtikten sonra,
yüksek bir bedelle, toplu halde satılırsa, vergiye tabi bir kazanç olmayacak.
Aynı bedelle ya da daha düşük bedelle birden fazla kişiye satılırsa, ‘ticari
kazanç’ elde edilmiş sayılacak. Maliye’nin bu görüşüne göre, arsa karşılığı
edinilen dairelerden ikisi, 30 yıl hatta 50 yıl sonra da satılsa ‘devamlılık’
sayılıp, ticari kazanç hükümlerine göre vergi alınacaktır ki pratikte bu mümkün
değil.
Burada, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, Danıştay’ın vergi ile ilgili dört
ayrı dairesinden oluştuğundan, Dn. VDDK Kararı önemlidir. Ancak böylesine önemli
bir konunun, vergi yasaları değiştirilirken hiçbir duraksamaya meydan vermeyecek
şekilde, yeniden düzenlenmesinde yarar var.
İktisadi Dayanışma Gazetecilik
Matbaacılık ve Danışmanlık Ltd.Şti -(0212) 325 71 21-281 85 26 -281 85 30
|
