|
BİZE GÖRE
Gayrimenkulde maliyet unsurları
Veysi Seviğ - 26 Mayıs 2006 Cuma - Dünya
Vergi Usul Yasası'nın 270'inci maddesi hükmü gereği olarak gayrimenkullerde
maliyet bedeline, satın alma bedelinden başka, aşağıda yazılı giderler
girmektedir.
. Makine ve tesisatta gümrük vergileri, nakliye ve montaj giderleri.
. Mevcut bir binanın satın alınarak yıkılmasından ve arsasının tesviyesinden
doğan giderler.
Yasal düzenleme gereği olarak "Noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon ve
tellaliye giderleri ile tapu harcı ve özel tüketim vergilerini maliyet bedeline
ithal etmekte veya genel giderler arasında göstermekte mükellefler serbestir.
Yasa maddesinde yer almakta olan Emlak Alım Vergisi yürürlükten kaldırılmış
olduğundan bu deyimin yerine `tapu harcı'nın dikkate alınması gerekmektedir.
Uygulamada özellikle gayrimenkuller için kullandırılan banka kredilerinin
değerleme aşamasında nasıl dikkate alınacağı hususu duraksama yaratmaktadır.
Maliye Bakanlığı tarafından yapılan yönlendirmelerden de anlaşılacağı üzere
gayrimenkul alımında kullanılan kredilerle ilgili faiz ve kur farklarından,
gayrimenkulün aktifleştirildiği hesap dönemi sonuna kadar olanların gayrimenkul
maliyetine eklenmesi, aktifleştirildiği dönemden sonraki dönemlere ait olanların
ise ilgili bulundukları yıllarda doğrudan gider yazılması veya maliyete
eklenmesi mümkündür. (Bakınız Vergi Usul Yasası Genel Tebliğleri; 163 ve 187)
Gayrimenkulün kredi ile alınması halinde değerlemenin yapıldığı güne kadar
işlemiş olan faizlerin dikkate alınması gerekmektedir. Burada üzerinde durulması
gereken en önemli konu ödenmiş faizin değil, işlemiş faizin dikkate alınması
gereğidir. Diğer bir anlatım tarzıyla "krediyle gayrimenkul alımında
mükellefler, ödemiş oldukları faiz tutarını değil, değerleme gününe kadar
işleyen faiz tutarını maliyet bedeline dahil etmeleri gerekmektedir. Ödenmiş
faiz ile değerleme gününe kadar işleyen faiz arasında çoğu zaman fark
olacağından, ikisinin arasındaki fark ise kredi sözleşmesine bağlı bir borçtan
kaynaklandığı için bu dönem maliyetine dahil edilmesi gerekecektir. "Beyanname
Düzenleme Kılavuzu, 2006 Sf: 839)
Gerçekte amortismana tabi iktisadi kıymetlerin iktisabında kullanılan krediler
nedeniyle ödenen faizlerin iktisadi kıymetin maliyet bedeline eklenecek kısmı
ile doğrudan gider yazılacak kısmının belirlenmesi konusu değerleme aşamasında
devamlı bir biçimde duraksama konusu olmaktadır. Bunun nedeni faizlerin ne
zamana kadar maliyete eklenmesi gerektiği konusunda var olan yasal boşluktur.
Konuya ilişkin olarak Vergi Usul Yasası'nda açık bir hüküm bulunmamaktadır.
Bu konuda vergi idaresi maliyet bedeline eklenmesi zorunlu olan kısmın
belirlenmesinde, iktisadi kıymetin edinim (iktisap) tarihinden yatırımlarda
aktife alındıkları tarihten hesap dönemi sonuna kadar yeni bilanço gününe kadar
geçen süreyi esas almaktadır. (Özyer M. Ali "Vergi Usul Kanunu Yorum ve
Açıklamaları" Sf: 440)
Diğer yandan gayrimenkullerin işletme tarafından inşa edilmesi durumunda bunlar
için yapılan inşa ve imalat giderleri satın alma bedeli yerine geçmektedir.
Vergi Usul Yasası'nın 271'inci maddesi hükmü uyarınca "İnşa edilen binalarda ve
gemilerde, imal edilen makine ve tesisatta, bunların inşa ve imal giderleri,
satın alma bedeli yerine geçer."
Satın alınan bir binanın veyahut da arsanın değerini artırıcı bir biçimde
yapılan harcamaların da maliyete eklenmesi gerekmektedir. Bu bağlamda satın
alınmak suretiyle edinilen ve üzerinde bir bina bulunan arsadan daha iyi
yararlanabilmek için yıkılan binanın yıkım giderleri söz konusu gayrimenkulün
maliyetine eklenmesi yasal düzenleme gereği zorunlu olmaktadır.
Yasal tanımı ile gayrimenkulün değerini artırıcı nitelikte yapılan her türlü
harcamanın maliyete eklenmesi gerekmektedir.
Ülkemizde geçerli olan yasal düzenlemeler nedeniyle gerçekte gayrimenkullerin
bilanço üzerinde oluşan değerlerinin gerçeği yansıttığını söylemek çok zordur.
Oysa bilançoların gerçekçi olabilmesi için gerçek değerleri içermesi ve doğru
değerlendirme yapmaya açık olması gerekir.
İktisadi Dayanışma Gazetecilik Matbaacılık ve
Danışmanlık Ltd.Şti -(0212) 325 71 21-281 85 26 -281 85 30
|
