|
BİZE GÖRE
Gayrimenkul satışlarında değer artış kazancı
Veysi Seviğ - 16 Ekim 2006 Pazartesi - Dünya
Gelir Vergisi Yasası'nın mükerrer 80/6'ncı maddesi uyarınca ivazsız olarak
yapılan intikaller hariç olmak üzere edinim şekli ne olursa olsun
gayrimenkullerin, iktisap tarihinden başlayarak dört yıl içinde elden
çıkarılmasından doğan kazançlar "değer artış kazancı" sayılarak gelir vergisine
tabi tutulmaktadır.
Ancak bu tür kazançların vergiye tabi tutulması sırasında safi değer artış
kazancı, Gelir Vergisi Yasası'nın mükerrer 81'inci maddesinde yer alan ilkeler
çerçevesinde tespit edilmektedir.
Yasal düzenleme gereği olarak değer artışında safi kazanç; elden çıkarma
karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her
türlü menfaatlerin toplam tutarından, elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve
satıcının uhdesinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların indirilmesi
suretiyle bulunmaktadır. Bu bağlamda iktisap bedeli, elden çıkarılan
gayrimenkulün, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik
Enstitüsü'nce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında
artırılarak tespit edilmektedir. Şu kadar ki; bu endekslemenin yapılabilmesi
için toptan eşya fiyatlarındaki artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması
gerekmektedir.
Vergi idaresi son yıllarda sahip olduğu gayrimenkulleri satanlardan değer artışı
kazancı elde edip de bu kazançlarını beyan etmeyenleri izlemeye almış ve bu
bağlamda beyanda bulunmayanlar hakkında işlem yapmaya başlamıştır.
Bu konuda özellikle beyana tabi kazancın hesaplanmasında bazı yanılgıların var
olduğu gözlenmektedir. Bu yanılgılar daha çok beyana tabi olması gereken safi
kazancın hesaplanması ile ilgilidir.
Örneğin 05.11.2001 tarihinde 3 milyar (3.000.-YTL) liraya satın aldığı bir
gayrimenkulü 10.10.2005 tarihinde 26.000.-YTL'ye satan bir kişinin bu satış
işleminden elde ettiği değer artış kazancını beyan etmediğini varsayalım. Bu
kişinin beyan dışı bıraktığı değer artış kazancı kaç YTL olacaktır? Bu sorunun
doğru yanıtını bulabilmek için öncelikle ilgili yasa maddelerinde yer alan
işlemlerin yapılması gerekmektedir.
Öncelikle, satış konusu gayrimenkulün edinim değeri olan 3 milyar liranın
güncelleştirilmesi gerekmektedir. Bunun için bu gayrimenkulün edinim tarihindeki
toptan eşya fiyatı endeksi olan 4.755.5 değeri ile satışın yapıldığı 10 Ekim
2005 tarihinden önceki ayın endeksi olan 8.950.24 değerini esas alarak iktisap
değerini güncelleştirilecektir. Buna göre;
. Satılan gayrimenkulün satış günündeki düzeltilmiş (güncel) değeri= (3.000.- x
8.950.24/4.755.5=) 5.646.24.-YTL'dir. Bu tutar hesaplamalar sırasında 5.646.-YTL
olarak dikkate alınacaktır.
Bu değer esas alınarak, söz konusu gayrimenkulün satışından elde edilen değer
artış kazancının beyan edilmesi gerekmektedir. Ancak bu aşamada da 2005 yılında
değer artış kazançlarının 13.000.-YTL'lik kısmı gelir vergisinden istisna
edildiği için istisna uygulamasından sonra kalan kısım (değer artış kazancı)
(26.000-5.646-13.000=) 7.354.-YTL olmaktadır.
Gayrimenkul satışlarında değer artış kazancının hesaplanması sırasında
uygulamada bazı hallerde edinim tarihinin tespiti de duraksama konusu
olmaktadır. Bu bağlamda;
. Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri
gayrimenkuller, tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılmaktadır.
. Arsa karşılığı inşaat işlerinde, arsa sahibi ve müteahhit arasında arsanın ve
dairelerin teslimi konusunda bir sözleşmenin varlığı halinde, sözleşmede yer
alan teslim tarihinde dairelerin teslim edilmemiş olması, bunun sonucunda da
dairelerin gecikmeli olarak teslim edilmesi halinde, fiili teslim tarihi olarak
tapu kayıtları dikkate alınmaktadır. Ancak arsa sahibinin, arsa teslimi
karşılığında almış olduğu kıymetlerin iktisap tarihi tapuya tescil tarihinden
önceki bir tarih ise ve bu durum kanıtlanabiliyorsa bu takdirde edinim tarihi
olarak fiili teslim tarihi esas alınabilmektedir. (Beyanname Düzenleme Kılavuzu,
2006 HUD Yayınları, Sf: 218)
Uygulamada gayrimenkul satışı yapanların, bu satış işleminden doğan değer artış
kazancının beyanı konusunda yeteri kadar titiz olmadıkları gözlenmektedir.
Ancak Vergi İdaresi bu konuda tapu işlemlerini esas alarak yapmış olduğu
çalışmalar sonucunda beyan dışı kalmış bulunan değer artış kazançlarını tespit
etmekte ve konuya ilişkin vergilendirme işlemlerini yapmaktadır.
İktisadi Dayanışma Gazetecilik Matbaacılık ve
Danışmanlık Ltd. Şti -(0212) 325 71 21-281 85 26 -281 85 30
|