|
BİZE GÖRE
Kayıtdışılık, gayrimenkul hukuku ve uygulama
Veysi Seviğ - 16 Ağustos 2005 Salı - Dünya
Türkiye'de son yıllarda yaşanan ekonomik değişim ile ilgili çalışma ve
değerlendirmelerin bir bölümü en azından teknik ve bilimsel açıdan yetersizdir.
Kayıtdışılığın giderek arttığı bir ekonomide gelir bölüşümü konusunda kayıtlara
intikal ettirilmiş bulunan bilgilerden ve/veya resmi verilerden hareket ederek
değerlendirme yapmak yine kanımızca doğru değildir.
Günümüzde konut sektöründe yaşanan hareketlilik dikkate alındığında yukarıda
belirttiğimiz hassas konular daha da önem kazanmaktadır. Çünkü herkesin bildiği
üzere bir gayrimenkulün en az iki ayrı hatta bazen de üç farklı değeri vardır.
Belediyelerde işlem gören ve emlak vergisine esas alınan değerlerle
gayrimenkulün gerçek alım-satım değeri (rayiç değeri) arasında önemli
farklılıklar bulunmaktadır. Örneğin Marmaris, Bodrum gibi tatil yörelerinde
tapuda 40-50 milyar liraya işlem gören gayrimenkuller gerçekte 150.000-200.000
Euro'ya satılmaktadır. Bu nedenle tapuda veyahut da emlak vergisi için
gösterilen değerlerle gerçek alım-satım değeri arasında yer alan farkın
büyüklüğü bir yandan kayıtdışılığın etkinliğini gösterirken, diğer yandan
gayimenkul gibi artık kişilerin malvarlıklarının bir ölçüsü veya göstergesi
niteliğinde olan bir ekonomik varlığın gerçek alım-satım değerini devlet bile
bilme veyahut da mevcut yasal düzenlemeler çerçevesinde öğrenebilme olanağından
yoksundur.
Şu anda ülkemizde, tarla (arazi), arsa, bina alım-satımı en hareketli
dönemlerinden birini yaşamaktadır. Bu tür varlıklara olan ilginin çeşitli
nedenleri vardır. Ancak en önemli nedenlerden birisi ve en önemlisi ileriye
yönelik olan beklentilerdir.
Günümüzde en kıt kaynakların başında gelen arazi ve arsa giderek bir anlamda
yağmalanır hale gelmiştir. İmara açık olup olmamasına bakılmaksızın, yerli ve
yabancı ayırımı yapılmaksızın özellikle arazi niteliğinde olan malvarlıkları
süratle el değiştirir hale gelmiş bulunmaktadır. Bunun anlamı söz konusu
gayrimenkul sahipleri ellerindeki varlıkları nakde dönüştürerek yaşadıkları
sıkıntıları bir an için hafifletmeyi hedeflerken, söz konusu gayrimenkulleri bir
anlamda kapatanlar ise çeşitli planları üretmeye hazır hale gelmektedirler.
Bu bağlamda özellikle yabancıların ülkemizde bazı Türk vatandaşlarını aracı
olarak kullanarak onların üzerine aldırdıkları gayrimenkuller için yapmakta
oldukları hukuki işlemler ve gayrimenkulü teminat altında tutabilmek için
geliştirdikleri hukuki formülleri teknik anlamda anlatmak ve kavramak bile
zordur.
Bir başka anlatımla ülkemizin toprakları ilginç hukuki formüller ve garantilerle
bir anlamda yabancılara satılmaktadır. Ancak bu devir işlemlerini tapu kayıtları
üzerinden tespit etmek mümkün değildir.
Hiçbir ticari faaliyeti ve geliri bulunmayan kişilerin çok değerli arazi
parçalarını satın almaları ve bu bağlamda söz konusu kişilere bu tasarrufları
ile ilgili soru sorma veyahut da inceleme ve değerlendirme yapma olanakları
hukuken kapalı bulunduğundan gelişmelerin bir anlamda gerçek yağmalama anlamına
geldiğini kabullenmek gerekecektir.
Dünyanın hiçbir ülkesinde bu kadar kolay gayrimenkul edinimine yönelik hukuki
ortamın hazırlandığını görmek mümkün değildir.
Hele hele gerçek alım satım değeri ile kayıtsal değerlerdin bu kadar alakasız
olduğu bir resmi kayıt düzenine dünyada rastlamak mümkün değildir.
Önce olayı vergisel yönden ele alacak olursak bu güne kadar yapılan tüm vergi
çalışmalarında gayrimenkullerin gerçek alım-satım değerlerinin resmi kayıtlara
yansıtılabilmesi konusunda herhangi bir uygulama ve başarı sağlanamamıştır.
Bu bağlamda olayı değerlendirecek olursak gerçek değeri üzerinden en düşük emlak
vergisi uygulaması OECD ülkeleri içersinde Türkiye'dedir.
Bu durum ticari kazançların oluşumunu da etkilemektedir. Çünkü bu alanda uğraş
verenlerle gayrimenkul edinenlerin önemli bir bölümü bir yandan ödemiş
bulundukları gerçek değerleri bilgi ve kayıtdışı bırakırlarken diğer yandan
satış işlemine taraf olan ve satıcı konumunda bulunan da almış olduğu bedelin
bir kısmını bilgi ve kayıtdışı bırakabilme olanağına kavuşmaktadır.
Türkiye'nin özellikle gayrimenkul hukuku açısından var olan gelişmeler üzerinde
yeterince çalışma yapılmadığı veyahut da önem verilmediği için bu alanda
kendisine özgü bir hukuk oluşmuş ve etkinliğini göstermeye başlamış
bulunmaktadır.
Ancak iç hukuk açısından ortaya çıkan gelişmelere şimdi de yabancıların çeşitli
nedenle katkı sağlar hale gelmesi karşısında ortaya çıkması muhtemel sorunlar
ülkemizin geleceği yönünde önem arz etmektedir.
Ülkemizde her nedense bir yıl içersinde gayrimenkul edinenlerin mesleklerine ve
yıllık gelirlerine yönelik bir anket yayınlanamaz. Böyle bir çalışmaya da gerek
görülmemiştir.
Ancak bazı yörelerimizde zamanında ellerindeki gayrimenkuller; turizm alanı
yaratmak için alınanların yaşamakta oldukları sefalet dikkate alındığında son
iki yıldır gayrimenkul piyasasında ve özellikle de arazi ve arsa konusunda
yaşanan satış ve alım işlemleri giderek önem arz eder hale gelmiş bulunmaktadır.
Tarihte bir çok kez önce toprakların satışı, bilahare de toprak sahiplerinin
idaresine bağlı siyasi sonuçların ortaya çıkmasına yönelik örnekler yaşanmış
bulunmaktadır.
Türkiye'de toprakların kimlere gerçek anlamda kaç Yeni Türk Lirası'na
satıldığına dair bilgi edinme olanağı yoktur. Burada satış bedelinin Yeni Türk
Lirası cinsinden öğrenilmesine yönelik bilgi edinme hakkından bahis ederken
ülkemizin bir çok yöresinde artık gayrimenkullerin "Euro" veya "dolarla" ifade
edilen satış bedellerinin bulunduğunu biliyoruz.
Kayıtdışılıkla mücadele lafla olmamaktadır. Bu bağlamda kayıtdışılığın ekonomik
açıdan en etkin olduğu bir alanda duyarsız kalmanın nedenleri de önemli
olmaktadır. Ülkemizde ticari işlemlerde belli miktarı aşan ödemelerin banka ve
benzeri finans kuruluşlarından geçirilmesi zorunluluğu varken bu zorunluluk
gayrimenkul alımları için yapılan ödemelerde aranmamaktadır. Sadece bu ayrım
bile bazı kuşkuları gündeme getirmektedir.
Not: 26.07.2005 tarihi itibariyle Maliye Bakanlığı verilerine göre
ülkemizde mükellef sayısında düşme yani yıl başından bu yana azalma vardır.
İktisadi Dayanışma Gazetecilik
Matbaacılık ve Danışmanlık Ltd.Şti -(0212) 325 71 21-281 85 26 -281 85 30
|
