|
BİZE GÖRE
Gayrimenkulde değer artışı-ticari kazanç ayrımı
Veysi Seviğ - 26 Ekim 2005 Çarşamba - Dünya
Gelir Vergisi Yasası'nın 37'nci maddesi uyarınca "Her türlü ticari ve sınai
faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır". Bu bağlamda söz konusu yasa
maddesinin ikinci fıkrasının (4) işaretli bendinde; gayrimenkullerin alım,
satımı ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde
ettikleri kazancın ticari kazanç sayılacağı ayrıca ifade edilmiştir.
Diğer yandan aynı yasanın mükerrer 80'inci maddesinin altıncı bendi gereği
olarak ivazsız olarak elde edilen gayrimenkuller hariç, dört yıl içersinde elden
çıkartılmasından sağlanan kazançların değer artışı kazancı olduğu hususu hükme
bağlanmış bulunmaktadır.
Madde hükmünde sayılan ve elden çıkartılması değer artış kazancı olarak
nitelendirilen mal ve haklar; arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler,
taş ocakları benzeri yerlerdir.
Uygulamada özellikle kişilere ait gayrimenkullerin satışından elde edilen
kazançların değer artış kazancı mı, yoksa ticari kazanç mı olduğu hususu
tartışma ve duraksama yaratmaktadır.
Gelir Vergisi Yasası'nın 37'nci maddesinde gayrimenkul alım-satım ve inşaasından
elde edilen kazaçların ticari kazanç sayılarak vergilendirilmesi için devamlılık
koşulu aranmıştır. Bir işlemin devamlılık taşıdığı ise işlemin aynı
vergilendirme döneminde yinelenmesi ya da önceki vergilendirme döneminde de
yapılmış olmasına göre belirlenebilmektedir. Maddi ve şekil anlamında bir ticari
organizasyonun belirgin olmadığı durumlarda kazanç doğuran işlemin çokluğu,
devamlılık unsurunu belirleyen nesnel ölçü olarak kabul edilmektedir. Devamlılık
unsurunun gerçekleşmesi halinde, bu işlemlerin kazanç sağlamak amacıyla
yapılmadığını kanıtlama yükü vergi mükellefine düşmektedir.
Örneğin bir kişinin kendi arsası üzerine yapmış olduğu binayı satması halinde bu
satış işleminin ticari faaliyet olarak kabulü mümkün değildir.
Diğer yandan satın aldığı taşınmazları iki gün ara ile aynı kişiye satanın bu
faaliyeti de ticari nitelikte sayılmamaktadır.
Danıştay'ın elli yıldır "devamlı olarak uğraşma" fiiline bakış açısı "bir
muamelenin aynı vergilendirme döneminde birden çok kez yinelenmesi veya birden
çok yılda bir kişi ile işlem yapılması halinde devamlı bir işle uğraşıldığının
kabulü yönündedir.
Dolayısıyla gayrimenkul alım satımından elde edilen kazancın ticari nitelikte
olabilmesi için söz konusu satış işlemlerinin bir yıl içersinde birden fazla
olması veya aynı şahsa birden fazla yılda benzer nitelikte bir varlığın
satışının yapılması gerekmektedir.
Bu nedenle bir sene önce alınan bir gayrimenkulun ertesi yıl satılması halinde
elde edilen kazancın değer artış kazancı olarak kabul edilmesi gerekir.
Bir emlak komisyoncusunun satın almış olduğu taşınmazı özel parselasy~ona tabi
tutarak bilahere satması halinde yapılan bu işin vergi hukuku açısından
irdelenmesinde karşımıza özel nitelikte bir durum çıkmaktadır.
Burada ana faaliyeti emlak komisyonculuğu olan bir kişinin satın almış olduğu
araziyi parselleyerek bilahere değer artış kazancında var olan süre
sınırlamasını aşan bir süre içersinde örneğin sekiz-on yıl sonra satması halinde
dahi durumun farklı değerlendirilmesi gerekmektedir.
Çünkü emlak komisyonculuğu faaliyeti yürütülürken ticari faaliyetin aktifine
dahil edilmeyen taşınmaz ediniminin kişisel gereksinim nedeniyle satılabilmesi
bu durumun ticari bir organizasyonu gerekli kılmayacak bir biçimde yapılmasına
bağlıdır.
Bu nedenle "Emlak komisyoncusunun aldığı taşınmazı özel parselasyona tabi
tutarak bilahere satmış olması sonucunda elde edilen kazanç ticari kazanç olarak
kabul edilmektedir."
Kendi faaliyeti ile ilgili olarak bir kişinin gayrimenkul edinerek bilahere dört
yıllık süre geçtikten sonra ticari organizasyonu gerekli kılacak bir biçimde
satması halinde, bu durumun değer artış kazancı kapsamında değerlendirilmesi
olanağı yoktur. Bu iş, bir ticari uğraşla bağlantılıdır.
Uygulamada daha çok gayrimenkul üzerinde gözlenen, gerçekte ticari amaca yönelik
ve fakat belli bir süre beklendikten sonra değer artış kapsamı dışında kaldığı
hususunda görüş oluşturulan hallerin vergi hukuku açısından çoğu kez kabul
edilmesi olanağı yoktur. Burada; amaç ve işin gerçek mahiyeti önem arz
etmektedir.
İktisadi Dayanışma Gazetecilik Matbaacılık ve
Danışmanlık Ltd.Şti -(0212) 325 71 21-281 85 26 -281 85 30
|