|
BİZE GÖRE
Özel maliyet stopajı
Veysi Seviğ - 24 Kasım 2005 Perşembe - Dünya
Uygulamada son yıllarda bazı gayrimenkullerin ticari amaçlı kiralamalarından
sonra kiracı tarafından üzerine değer artırıcı bazı eklentiler yapıldığı ve kira
sözleşmesi bitiminde söz konusu değer artırıcı eklentilerin gayrimenkul sahibine
devrettikleri gözlenmektedir. Örneğin 10 yıllığına kiralanan bir arsa üzerine
akaryakıt istasyonu inşa edilerek kiracı tarafından kullanımından sonra söz
konusu akaryakıt istasyonunun kira bitiminde arsa sahibine terk edilmesi ve
benzeri işlemler bu bağlamda vergi hukuku açısından irdelenmesi gereken
olaylardır.
Gelir Vergisi Yasası'nın 72'nci maddesi uyarınca kiracı tarafından gayrimenkulü
genişletecek veya iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde
gayrimenkule ilave edilen kıymetler kira müddetinin sonunda bedelsiz olarak
kiralayana devrolunduğu takdirde, bu kıymetler kiralayan bakımından, bu tarihte
daha açıkçası devir tarihinde aynen tahsil edilmiş kira bedeli olarak kabul
edilir.
Ayın olarak tahsil edilen kira bedelleri ise Vergi Usul Yasası hükümlerine göre
emsal kira bedeliyle paraya çevrilir.
Genellikle kiracı tarafından kiralanan gayrimenkul üzerinden yapılması öngörülen
değer artırıcı işlemler kira sözleşmesinde de ayrıntıları ile belirtilmektedir.
Bu bağlamda bazı hallerde kira sözleşmesinde yapılması öngörülen işlemlerden
sonra kira sözleşmesinin sona ermesi halinde, kiracının ilk kiralama
koşullarından daha farklı şekilde gayrimenkulü kullanmasını sağlamaya yönelik
özel hükümlere de yer verilebilmektedir.
Vergi Usul Yasası'nın 272'nci maddesi uyarınca bir iktisadi kıymetin değerini
artırmaya yönelik olarak yapılan bu tür giderler özel maliyet gideri olarak
değerlendirilmektedir. Bir başka anlatımla söz konusu yasa maddesinde
gayrimenkullerin genişletilmesi veya iktisadi kıymetinin devamlı olarak
artırılması amacıyla yapılan giderlerin gayrimenkulün maliyet bedeline
ekleneceği, bu giderlerin kira ile tutulan gayrimenkullerde kiracı tarafından
yapılması durumunda özel maliyet bedeli ile aktifleştirileceği belirtilmiştir.
Uygulamada çoğu kez kişisel varlık niteliğindeki gayrimenkullerin kurumsal
yapıya sahip kuruluşları bu nitelikteki sözleşmelerle kiraya verildiği ve kira
sözleşmesi hitamında da gayrimenkul sahibinin gayrimenkule kiracı tarafından
yapılan bu tür değer artırıcı eklentileri şahsi varlıklarına dahil ettikleri
gözlenmektedir.
Diğer yandan Vergi Usul Yasası'nın özel maliyet bedellerinin itfası başlıklı
327'nci maddesi uyarınca; "Gayrimenkullerin iktisadi kıymetini artıran 272'nci
maddede yazılı özel maliyet bedelleri, kira süresine göre eşit yüzdelerle itfa
edilir. Kira süresi dolmadan, kiralanan şeyin boşaltılması halinde henüz itfa
edilmemiş olan giderler, boşaltma yılında bir defada gider yazılır."
Mevcut yasal düzenlemeler çerçevesinde "gayrimenkulün iktisadi kıymetini
artırıcı harcamaların özel maliyet bedeli hesabına aktarıldığı tarihte ayın
şeklinde kira peşin olarak ödenmiş sayılacağından, bu tarihte yürürlükte olan
gelir vergisi tevkifatı oranı üzerinden emsal bedeli esas alınarak gelir vergisi
tevkifatı yapılması gerekmektedir. Ancak emsal bedel, arsa sahibinin elde ettiği
net geliri ifade edeceğinden, emsal bedelin brütleştirilerek bulunacak tutara
tevkifat oranını uygulamak suretiyle tevkifat tutarı hesaplanacaktır. "Çünkü
Gelir Vergisi Yasası'nın 96'ncı maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereği olarak
"Vergi tevkifatı... kesilmesi gereken verginin ödemeyi yapan tarafından
üstlenilmesi halinde bu vergi, bilfiil ödenen miktar ile ödemeyi yapanın
yüklendiği verginin toplamı üzerinden hesaplanacaktır."
Yukarıdaki şekilde hesaplanan gelir vergisi tevkifatı da gayrimenkulü kiralayıp
üzerinde iktisadi kıymeti artırıcı eklenti yapan firma vergi sorumlusu sıfatıyla
Gelir Vergisi Yasası'nın 98'inci maddesi gereğince beyan edilerek aynı yasanın
119'uncu maddesinde belirtilen sürelerde ödenecektir.
Ayrıca yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek peşin tahsil edilen
kira bedellerinin ilgili yıllara dağıtılarak vergilendirilmesi gerektiğinden, bu
tür yıllara ait kira bedeline isabet eden vergi tevkifatlarının da yine ilgili
yıllarda beyan edilen matrah üzerinden hesaplanacak vergiden mahsup edilebilmesi
mümkün bulunmaktadır.
Uygulamada özellikle yapılan bu tür hizmetlerde gelir vergisi tevkifatı
açısından durum ihmal edilmekte, bu ihmalkarlık çoğu kez işletmeleri sıkıntıya
sokmaktadır.
İktisadi Dayanışma Gazetecilik Matbaacılık ve
Danışmanlık Ltd.Şti -(0212) 325 71 21-281 85 26 -281 85 30
|