Kira geliri beyanında özellikli durumlar

06.03.2008

Arşiv Arama

Önceki Sayfa

Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesi; kiraya verilen mal ve hakların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olamayacağını emretmektedir. Emsal kira bedelinin; özel mercilerce veya mahkemece takdir ve tespit edilmiş bir kira bedeli mevcut değilse, bina ve arazide emlak vergi değerinin % 5’i, diğer mal ve haklarda maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun, servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belirlenecek değerin % 10’u olduğu vurgulanmıştır.

Kanun’un bu hükmüne göre, beyan edilecek kira, kiraya ilişkin gayrimenkulün emlak vergi değerinin % 5’inden az olamayacaktır. Ancak, Maliye Bakanlığı’nca yayımlanan 5 Ocak 1999 tarih ve 1999/1 Sıra No.lu Gelir Vergisi Kanunu İç Genelgesi ile, elde edilen gerçek kira gelirinin kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu, havale makbuzu ve benzeri belgelerle veya kiracının ifadesiyle ispat ve tesvik edilmesi halinde emsal kira uygulaması yapılmayacağını açıklamıştır.

Emsal Kira Bedeli Uygulanmayacak Haller

Emsal Kira Bedeli ile ilgili GVK’nun 73’ncü maddesinde, Emsal Kira Bedeli esası uygulanmayacak haller şu şekilde sıralanmıştır.

- Boş kalan gayrimenkullerin ve muhafazası için bedelsiz olarak başkasının ikametine bırakılması,

- Binaların mal sahiplerinin ana-baba, çocukları ve kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Her birinin ikametine tahsis edilen konutun bir tanesi için),

- Mal sahibi ile akrabaların, aynı evde veya dairede ikamet etmeleri halinde,

- Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda,

emsal kira bedeli uygulanmayacaktır.

Ancak, çocuk, ana-baba, kardeşlerin kullanımına kirasız olarak tahsis edilen işyerleri için emsal kira bedeli uygulanacaktır.

Diğer taraftan konut da olsa, akrabalara (ana-baba, çocuk ve kardeşler hariç), hısımlara veya arkadaşların ikametine tahsis edilen ve kira alınmayan konutlara ve mal sahibinin akrabaları dışında, evinde ikamet eden kişilerden dolayı da, emsal kira bedeli uygulanacaktır.

Mal sahipleri, emsal kira bedeli uygulanması gereken kira almadıkları gayrimenkulleri için, vergi değerlerinin yüzde 5’ini kira geliri olarak beyan ederek, üzerinden hesaplanan gelir vergisini de ödemek zorundadırlar.

Örneğin; Ahmet bey Anadolu dan İstanbul’a çalışmaya gelen okul arkadaşı Mehmet beye mali durumu düzelene kadar sahibi olduğu daireyi kira amadan konut olarak kullanması için tahsis etmiştir. Dairenin emlak vergi değeri 300.000 YTL dir. Kira almayan Ahmet beyin beyan yükümlülüğü var mıdır? Varsa beyan edeceği tutarı nasıl belirleyecektir?

Ahmet bey, arkadaşı Mehmet bey’den kira almasa da, emsal kira bedeli uygulaması nedeniyle, emlak vergi değerinin yüzde 5 i olan 15.000 YTL yi kira almış gibi beyan edecektir. Ahmet beyin bu daireyi kızı Fatma’ya tahsis ettiğini varsayarsak, ana, baba, çocuklar ve kardeşler için emsal kira bedeli uygulanmadığından, Ahmet bey kira geliri beyan etmeyecekti.

İşyeri Kiralarındaki Vergi Kesintisi

İşyeri kirası ödemeleri sırasında kiracı, ödediği kiranın yüzde 20’sini gelir vergisi olarak, mal sahibi adına keserek, takip eden ayın 23. günü akşamına kadar ilgili vergi dairesine muhtasar beyanname ile bildirerek aynı süre içinde öder.

Kiradan kesilen yüzde 20 oranındaki vergiden sonra mal sahibine ise kiranın yüzde 80’i kalmaktadır. Piyasada işyerleri genellikle net kira üzerinden kiraya veriliyor. Net kira üstünden kiralanan yerlerde kiranın brütünün bulunarak vergi kesintisinin brüt kira üstünden yapılması gerekiyor.

Netten Brüte Kiranın Hesaplanması
Kiralamalarda, kiracı ile mal sahibi genellikle net kira üzerinden anlaşma yapmaktadırlar. İşyeri kiralamalarında net kira üzerinden anlaşma yapılması halinde brüt kira;

Net Kira

Brüt Kira=...............................

0,80

formülü ile bulunacak ve vergi stopajı brüt kira üzerinden yapılacak, mal sahibi de kira beyanını brüt kira üzerinden yapacaktır.

Örneğin; Ahmet bey dükkanını aylık net 2.000 YTL Mehmet beye kiralamıştır. Mehmet bey vergi kesintisini brüt kira tutarı üstünden yapmak zorunda olduğundan, brüt kirayı; Brüt Kira = net kira/0.80 formülüyle 2000/0.80 = 2.500 YTL olarak hesaplayacaktır. 2.500 YTL üstünden her ay % 20 oranın da 500 YTL vergi kesecek ve vergi dairesine yatıracak, kalan 2.000 YTL yi de Ahmet beye ödeyecektir.

Ticari İşletmeye Kayıtlı Gayrimenkulde stopaj yok KDV var
Ticari işletmeye kayıtlı bulunan gayrimenkullerin kira gelirlerinin vergilendirilmesi gerçek kişilere ait kira gelirlerinin vergilendirilmesine göre farklılık göstermektedir. Ticari işletmeye kayıtlı olan gayrimenkullerin işyeri olarak kiraya verilmesinde kiracı, kira ödemelerinden % 20 oranında stopaj (vergi kesintisi) yapmayacak, buna karşılık % 18 oranında Katma Değer Vergisi ödeyecektir.

Ticari işletme bünyesinde bulunan gayrimenkullerin kiralanmasından elde edilen kira bedeli, miktarı ne olursa olsun işletme bünyesinde ticari kazanç olarak beyan edilerek vergilendirilecektir. Ayrıca işletme bünyesindeki gayrimekullerin konut olarak kiraya verilmesinden elde edilen kira gelirlerinden 2.300 YTL lik istisna düşülmeyecektir.

Kiranın Döviz Olarak Ödenmesi

Rantı yüksek semtlerde ve özellikle büyük kent merkezlerinde gayrimenkul kiralamalarının döviz (yabancı para) cinsi üzerinden yapıldığı görülmektedir. Bu durumda kira olarak tahsil edilen yabancı para (döviz), kiranın tahsil edildiği günkü TC Merkez Bankası döviz alış kuru ile değerlendirilerek, Türk parası karşılığı bulunacaktır.

Para Faizsiz Ev Kirasız Olmaz

Toplumda para faizsiz ev kirasız olmaz diye bir deyim var. “Para faizsiz Ev kirasız” deyimi aslında bir sözleşme türüdür. Mal sahibi kiraya verdiği dairesi karşılığında kiracıdan kira almamakta, kiracı da mal sahibine verdiği borç paraya faiz almamaktadır. Al gülüm ver gülüm hikayesi. Biri dairesine kira almıyor. Diğeri de verdiği borç paraya faiz almıyor. Ne güzel iş. Alan razı veren razı. Ancak, paranın faizsiz, evin kirasız olması durumunu vergi yasalarımız kabul etmiyor. Ve, Para faizsiz ev kirasız olmaz diyor. Bu tip anlaşmalarda kiracının Mal sahibine verdiği paranın bir yıllık yasal faizi evin kira bedelini oluşturmaktadır. Mal sahibi aldığı paranın bir yıllık yasal faizini kira geliri olarak değerlendirip, 2.300 YTL lik istisna haddini aşan kısmını beyan etmek zorundadır. Ayrıca, kiracıda borç verdiği paranın yıllık yasal faizi kadar faiz geliri elde etmiş sayılacak ve elde etmiş olduğu geliri, “alacak faizi” kapsamında beyan ederek vergisini ödeyecektir.

Örneğin; Ahmet bey İstanbul Nişantaşı’ndaki dairesini Mehmet beye kiraya vermiştir. Kiracı Mehmet beyde Ahmet beye 300.000 YTL borç para vermiştir. Ahmet bey, Mehmet beyden kira almıyor. Mehmet beyde Ahmet beyden borç verdiği parası karşılığında faiz almıyor. Yasal faiz oranının yıllık yüzde 12, olduğunu varsayarsak, Ahmet bey 300.000 YTL borç paranın bir yıllık yasal faizini olan 36.000 YTL konut kira geliri elde etmiş sayılacak ve bu kirayı beyan edecektir. Mehmet beyde borç verdiği para karşılık aynı tutarda yani 36.000 YTL faiz geliri elde etmiş sayılacaktır. Mehmet bey; 25 Mart 2008 Salı günü mesai saati sonuna kadar 36.000 YTL yi “alacak faizi” olarak beyan edip vergisini ödeyecektir.

Sahibi olduğu Daireyi kiraya verip kirada oturanlar

Özellikle büyük şehirlerde, sahibi olduğu dairesini kiraya vererek, kendisi başka bir konutta kirada oturanlara sıkça rastlanmaktadır. Bu durum, kendi dairesini yüksek tutar da bir bedelle(örneğin 1000 YTL) kiraya verip, daza az tutar da kira ödeyerek(örneğin 500 YTL) bir konutta oturulması gibi ekonomik nedenlerle olabildiği gibi, işine yakın bir evde kirada oturup, işine uzak olan kendi dairesini kiraya vermek gibi ulaşım zorunluluğundan, bazen de daha büyük ve lüks bir evde kirada oturup, daha küçük ve konforsuz olan dairesini kiraya vermek gibi sosyal sebeplerle de olabilmektedir.

Her ne sebeple olursa olsun, sahibi olduğu daireyi kiraya verip kendisi kirada oturanların elde ettikleri kira gelirini beyan zorunluluğu bulunuyor. Genellikle aldığım kira kadar kira ödüyorum, hatta daha fazla kira ödüyorum diye beyan mükellefiyeti olmadığı sanılarak, beyanname verilmiyor ve cezalı duruma düşülüyor. Sahibi olduğu daireyi kiraya verip, başka bir dairede kirada oturanlar, elde ettiği kira tutarı 2.300 YTL lik istisna tutarını aşması halinde, aldıkları kiraları “gayrimenkul sermaye iradı” kapsamında beyan edecekler. Ancak, beyanda gerçek gider usulünü seçerek, ödedikleri kira bedelini, aldıkları kira tutarından düşebileceklerdir. Bu durumda belki vergi ödenmeyecektir. Ancak, beyan yükümlüğü yerine getirilmiş olacağından, cezalı duruma da düşülmemiş olacaktır.

Örneğin: 2007 yılında İstanbul Göztepe’deki dairesini aylık 800 YTL’ ye kiraya vererek, işyerine yakın olması nedeniyle Şişlide aylık 1.500 YTL kira ile bir dairede oturan Ahmet bey; kiraya verdiği daireden elde ettiği 9.600 YTL(800 x 12) 2.300 YTL istisna haddini aştığı için kira gelirini beyan edecektir. 9.600 YTL de beyanname üstünde 2.300 YTL istisna düştükten sonra kalan 7.300 YTL den ödediği 18.000 YTL kiranın 7.300 YTL kadarını düştüğünde orta da vergilendirilecek bir kira tutarı kalmayacağından, ödenecek gelir vergisi çıkmayacaktır.

Binaların dış cephesine reklam alınması

Yüksek binaların dış cephesine reklam alınması son yıllarda yaygınlaşmış bulunuyor. Özellikle çok katlı ve yola cepheli binaların dış cepheleri reklam panosu gibi kullanılıyor. Tabi ki bu kullandırma parasız olmuyor. Bina cephesini reklam panosu olarak kullanan kişi veya kurum binaya belli tutarda bir para ödüyor. Binaların dış cephesinin reklam panosu gibi kullandırılmasından elde edilen gelir, “Gayrimenkul sermaye iradı”(kira geliri) olarak gelir vergisine tabi bulunuyor. Binanın dış cephesine alınan reklamlardan elde edilen gelir, apartman yönetiminin değil, daire sahiplerinin geliri olmakta ve beyan yükümlülüğü de daire sahiplerine ait bulunmaktadır. Bina cephelerine alınan reklam bedelini ödeyen kişi ve kurum aynen işyeri kiralarında olduğu gibi, ödediği bedel üzerinden yüzde 20 oranında gelir vergisi kesintisi yaparak kat malikleri adına vergi dairesine yatıracak ve vergi kesintisinden sonra kalan tutarı da kat maliklerine ödeyecektir. Kat malikleri de aldıkları bedeli hisseleri oranında paylaşacaklardır. Daire sahipleri binanın dış cephesinin reklam panosu olarak kullandırılmasından paylarına düşen parayı işyeri kira geliri gibi, 19.000 YTL lik beyan haddini aşması halinde tamamını beyan edecektir. 19.000 YTL lik haddin altında kalan gelir beyan edilmeyecek, vergi kesintisi bu gelirin nihai vergisi olacaktır.

Tahsil edilemeyen kira beyan edilecek mi?

Başta ekonomik nedenler olmak üzere çok değişik nedenlerden dolayı kiralar gününde tahsil edilememektedir. Mal sahibi dairesini veya işyerini kiraya verdikten sonra zaman kiracısından kira bedelini aylarca tahsil edememekte veya geç tahsil etmekte hayta yargı yoluyla tahsil edebilmektedir. 2007 yılı içinde tahsil edilemeyen kira bedelleri beyan edilip edilmeyeceği merak edilen hususlardan biridir.

Kira gelirlerinin beyanında tahsil esası geçerlidir. Bu tahsil edilen kira gelirinin beyan edileceği, tahsil edilemeyen kira gelirinin beyan edilmeyeceği anlamına geliyor. 2007 yılı içinde kiraya verilen konut veya işyerlerinden elde edilen kira gelirlerinin beyanında, kiracıdan tahsil edilen kira bedelleri dikkate alınacak, varsa tahsil edilemeyen kira bedelleri,

Beyan edilecek gelire dahil edilmeyecektir. Tahsil edilemeyen kira bedelleri ileride tahsil edildiği yılın geliri olarak dikkate alınacak ve tahsil edildiği yılın geliri olarak beyan edilecektir.

Örneğin; 2007 yılı içinde dairesini aylık 500 YTL bedelle kiraya veren Ahmet bey, 4 aylık kira bedeli olan 2.000 YTL tahsil etmiş. Ancak; Mayıs 2007 ayından itibaren 8 aylık kirayı tahsil edememiştir. Ahmet bey beyanname verecek midir? Verecekse, Kaç YTL beyan edecektir.

Ahmet bey, 2007 yılı içinde tahsil ettiği 2.000 YTL yi beyana tabi kira geliri olarak dikkate alacak, tahsil edemediği 8 aylık 4.000 YTL yi gelir olarak dikkate almayacaktır. Ahmet beyin tahsil ettiği 2.000 YTL 2.300 YTL lik konut kira geliri istisnası altında kaldığından gelirini beyan etmeyecektir.

Gelecek yıllara ilişkin peşin tahsil edilen kira beyan edilecek mi?

Kira işlemlerinde kiralar peşin de alınabilmektedir. Özellikle rantı yüksek yerlerdeki işyerlerinde birkaç yıllık kira bedelinin peşin olarak tahsil edildiği görülmektedir. Peşin tahsile edilen kiraların beyan edilip edilmeyeceği ikilem yaratmaktadır.

Gelecek yıllara ilişkin olarak peşin tahsil edilen kiralar, tahsil edildiği yılın geliri olarak beyan edilmeyecek, ait olduğu yılın geliri olarak dikkate alınarak beyan edilecek. 2007 yılı içinde Peşin tahsil edilen gelecek yıllara ait olan kiralar, ait olduğu yılın geliri olarak dikkate alınarak, ait olduğu yılın geliri olarak beyan edilecek. 2007 yılının geliri olarak beyan edilmeyecek. Peşin tahsil edilen kira tutarından sadece 2007 yılına ait olan kısmı beyan edilecek.

Örneğin; Ahmet bey 2007 yılı içinde sahip olduğu işyerini yıllık 60.000 YTL ye kiraya vermiş ve 3 yıllık kira bedeli olarak 180.000 YTL tahsil etmiştir. Ahmet bey 180.000 YTL yi beyan edecek mi?

Ahmet bey sahibi olduğu işyerini kiraya vererek 2007 yılında peşin olarak tahsil ettiği 3 yıllık işyeri kira bedeli olan 180.000 YTL den 2007 yılına ait olan 60.000 YTL sini beyan edecektir. Kalan 120.000 YTL nin 60.000 YTL sinini 2008 yılı kira geliri olarak 1-25 Mart 2009, kalan 60.000 YTL sini de, 60.000 YTL sinide 2009 yılı kira geliri olarak 1-25 Mart 2010 tarihine kadar beyan edecektir.

Geçmiş yıla ilişkin olarak tahsil edilen kiraların durumu

Süresi içinde tahsil edilemeyen kira bedelleri ileriki tarihlerde ya uzlaşma yoluyla, ya da yargı yoluyla tahsil edildiği sıkça görülmektedir. Kira gelirlerinin beyanında tahsil esası geçerli olduğundan, geçmiş yıllara ilişkin olarak tahsile dilen kira bedelleri tahsil edilen yılın geliri olarak beyan edilmesi gerekir. 2007 yılı içinde 2007 yılından önceki yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri 2007 yılın geliri olarak beyan edilecek.

Örneğin; Ahmet bey 2007 yılında kiradaki dairesinde aylık 800 YTL den 9.600 YTL konut kire geliri elde etmiştir. Ayrıca 2006 yılında tahsil edemediği 8 aylık kira bedeli olan 3.600 YTL yi de icra yoluyla tahsil etmiştir. Ahmet bey bu gelirlerden hangisini beyan edecektir?

Ahmet bey 2006 yılına ilişkin olarak 2007 yılında icra yoluyla tahsil ettiği 3.600 YTL kira gelirini de 2007 yılının geliri olarak dikkate alarak toplam 13.200 YTL konut kira geliri beyan edecektir.

İktisadi Dayanışma Gazetecilik Matbaacılık ve Danışmanlık Ltd. Şti - Türkiye' nin En Büyük Mevzuat Portalına Hoş Geldiniz.

Ekrem Sarısu

Okunma: 7939

Diğer Yazıları

Yazarın En Çok Okunan 5 Yazısı