Tapuda Harç mı? Haraç mı?

 

22.08.2008

 

Arşiv Arama

 

Önceki Sayfa

 

Maliye Bakanlığının yaptığı yeni düzenleme Müteahhitlerin ve müteahhitten daire alanların uykusunu kaçıracak cinsten. Maliye; proje üstünden, temelden veya inşaa aşamasında satın alınan bitmemiş dairenin kat irtifaklı arsa payı tapusu verilirken, tapu harcının dairenin satış bedeli üstünden ödenmesini istiyor. Yasayı zorlayarak Tebliğle getirilen uygulama, zaten durgun olan inşaat sektöründeki durgunluğu daha da derinleştireceğe benziyor

Parti kapatma, Ergenekon davası, terör vb. olayların gündemi işgal etmesinden, Maliye Bakanlığının 12 Temmuz 2008 tarihli Resmi Gazetede yayımladığı 56 Sayılı Harçlar Kanunu Genel Tebliği(Tebliği için Bkz. www.yaklasim.com ) ile yapılan önemli bir düzenleme hemen hemen herkesin gözünden kaçtı. Söz konusu tebliğle yapılan düzenleme ile; bitmemiş daire satışlarında kat irtifaklı arsa payının alıcıya devredilmesinde Tapu Harcının, devredilen arsa değeri yerine, dairenin satış değeri üstünden alınmak istenmesinin yeni yeni fark edilmesi, haklı şikayet ve yakınmaları da beraberinde getirdi. Tebliğ çıkana kadar arsa payı devirlerinde, emlak vergi değeri üzerinden ödenen düşük miktarlı harç yerine, ortada olmayan daire bedeli üstünden harç istenmesi inşaat sektöründe olumsuz gelişmelere yol açacağına hiç şüphe yok.

Konunun daha iyi anlaşılması için Tapu harcına ve bu noktaya gelinme sürecine göz atmakta yarar var.

13 Eylül 2005 Tarihine kadar olan uygulama

Tapu Harcının hangi değer üstünden hesaplanacağını 492 sayılı Harçlar kanununun 63 ncü maddesi belirliyor. 63 ncü maddedeki: “ Tapu ve kadastro harcı, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerden yüksek olanı üzerinden hesaplanır” hükmüne göre, Tapu Harcı, uzun yıllar gayrimenkulün emlak vergi değerinden az olmamak üzere, gerçek alım-satım değeri üstünden BİNDE 15 ALICIDAN BİNDE 15 SATICIDAN alınmıştır. Harç oranlarının yüksek olması, alım satıma konu edilen gayrimenkullerin, tapu işlemlerinde düşük değer üstünden gösterilmesine, yani kayıt dışılığa yol açmıştır. Gerçek alım-satım değerinin, tapuda gösterilen ve üstünden harç hesaplanan değerden yüksek olduğunun idarece tespit edildiği durumlarda, mükelleften cezalı harç istenmesi, idareyle mükellef arasında ihtilaflara ve davalara yol açmıştır. Tapu Harcında sıkıntıların artması üzerine, Maliye emlak vergi değeri üstünden Tapu Harcı hesaplanması yoluna gitmiştir.

13 Eylül 2005 ten sonraki Uygulama

İhtilafların önüne geçmek ve mükellef memnuniyeti yaratmak için, Maliye Bakanlığı 13 Eylül 2005 tarihinde yayımladığı 48 Seri Nolu Harçlar Kanunu Genel Tebliğiyle, Harçlar Kanunu’nun 63 ncü madde hükmünü de zorlayarak, Tapu Harcının, emlak vergisi değeri üstünden alınması yönünde düzenleme yapmıştı. Bu kapsamda belediyelere her yıl belirlemiş oldukları emlak vergi değerlerini, eksiksiz olarak elektronik ortamda tapu dairelerine gönderilme zorunluluğu getirmiştir. Bu düzenlemeyle birlikte, tapu işlemi sırasında alım-satım yapanlarca, emlak vergi değerinin üstünde bir değer beyan edilmediği sürece, Tapu Harcı, emlak vergi değeri üstünden hesaplanmaya başlandı. Böylece, tapu harcındaki sıkıntılarda giderilmiş oldu. Çünkü, mükelleflerde zaten tapu harcını gerek satış değerinden daha düşük olan ve uygulama pratikliği olan emlak vergi değeri üstünden ödemek istiyordu. Her kesimin memnun olduğu ve başarıyla uygulanan bu düzenleme, Harçlar kanununda yapılan değişiklikle son bulmuştur. Son bulmanın ötesinde Maliye Bakanlığının değişikliğin uygulama usul ve esaslarını belirleyen 56 sayılı Harçlar Kanunu Genel Tebliğini 12 Temmuz 2008 tarihli Resmi gazetede yayımlamasıyla birlikte tapu harcında kimsede keyif kalmamış, Tapu harcında 2005 te başlayan balayı dönemi sona ermiştir.

6 Haziran 2008 den sonraki yeni düzenleme

5766 sayılı yasa ile, Harçlar kanunun 63 ncü maddesinde yapılan değişiklikle, 6 Haziran 2008 tarihinden itibaren, Gayrimenkullerin devir ve iktisabında Tapu Harcı, emlak vergi değerinden az olmak üzere, gayrimenkulün gerçek alım satım değeri üstünden hesaplanması zorunlu hale getirildi. Bir başka ifade ile, 13 Eylül 2005 den önceki düzenlemeye dönülmüş oldu.

Bu değişiklikle gayrimenkul devir ve iktisabında, emlak vergisi değeri üstünden Tapu Harcı ödeme devride kapanmış oldu. Yapılan değişiklik, Gayrimenkul alım ve satımlarında ödenecek harç tutarın önemli oranda artacağı anlamına geliyor. Bir örnekle konu daha iyi anlaşılacaktır. Örneğin; emlak vergi değeri 50 bin YTL, gerçek değeri 200 bin YTL olan gayrimenkul satışında Tapu Harcı olarak; emlak vergi değeri olan 50 bin YTL üstünden binde 15 oranında harç hesaplanması halinde, alıcı ve satıcının ayrı ayrı 750.- YTL Tapu harcı ödemesi gerekirken, gerçek satış değer olan 200 bin YTL üstünden harç hesaplandığında alıcı ve satıcının ayrı ayrı 3.000.- YTL Tapu harcı ödemesi gerekiyor.

Buraya kadar yapılan değişiklik normal de görülebilir. Çünkü; yasada değiştirilerek gayrimenkul devir ve iktisabında tapu harcının emlak vergi değerinden az olmamak üzere gerçek satış değeri üstünden alınması usulü benimsenmiştir. İktidarı elinde bulunduran siyasi otorite uygulamayı bu yönde yönlendirmiştir. Herkes bu düzenlemeye saygı duymak ve kanuna uymak ve uygulamak zorundadır. Ancak, Maliye’nin yayımlamış olduğu Harçlar Kanunu 56 sayılı Genel Tebliği işin rengini değiştirmektedir.

Tebliğ arsa için, daire değeri üstünden harç ödenecek diyor

Maliye Bakanlığı 5766 sayılı yasa ile harçlar kanununda yapılan değişlik üzerine 12 Temmuz 2008 tarihli Resmi gazetede yayımladığı 56 sayılı Harçlar Kanunu Genel Tebliğ ile yaptığı açıklamayla, kat irtifaklı arsa payı devirlerinde, daire bedeli üstünden harç ödenmesini istiyor. Tebliğde konuya ilişkin vermiş olduğu 2 nolu örnekte aynen;

“ (A) şahsı konut almak üzere, halihazırda arsa olan gayrimenkul üzerinde tesis edilen kat irtifakı sonucu ortaya çıkan arsa payını (B) şahsından 20.6.2008 tarihinde 300.000 YTL karşılığı satın almıştır. Söz konusu arsa payının emlak vergisi değeri 5.000 YTL olup, tapuda bu değer (5.000 YTL) üzerinden harç ödenmiştir.

Yapılan işlemin tapu harcı uygulaması açısından değerlendirilmesi:

Burada, üzerine kat irtifakı tesis edilmiş arsaya inşa edilecek binaya ait bağımsız bölüme isabet eden arsa payının satışı söz konusu olup, arsa payı satışının inşaatı tamamlanmış konut satışından bir farkı bulunmamaktadır. Dolayısıyla, arsa payı vasfındaki gayrimenkulün alım-satımında alıcı ve satıcı gerçek satış bedeli üzerinden harç ödeyecektir.

Örneğimizde; beyan edilen değer, arsa payı için belirlenen emlak vergisi değeri olmakla birlikte, gerçek alım-satım bedelini yansıtmamaktadır. Dolayısıyla, gerçek alım-satım bedeli ile emlak vergisi değeri arasındaki fark matrah (300.000- 5.000 =295.000 YTL) üzerinden alıcı ve satıcı adına cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılacaktır.”

Açıklaması yer almaktadır. Örneğin incelenmesinden de görüleceği gibi, Maliye; arsa payı satışının tamamlanmış konut satışından farkı yoktur şeklinde görüş belirmekte ve Emlak vergi değeri 5.000 YTL olan arsa için daire satış fiyatı olan 300.000 YTL üstünden Harç hesaplamaktadır. Bu görüş ve bu görüşe dayanarak harç almak, Anayasamıza, Vergi Usul Kanununa, Harçlar Kanununa, Kat mülkiyeti ve Medeni Kanunlarımıza ve piyasa gerçeklerine aykırı olduğu gibi, mükerrer vergilemeye ve inşaat sektöründeki durgunluğun derinleşmesine yol açacağından, hukuki ve yasal değildir.

Tebliğin Anayasa’ya aykırılığı

Tebliğle yasa da olmayan bir düzenleme getirilerek arsa payı devrinde, bitmiş daire değeri üstüden harç alınmaya çalışılmaktadır. Oysa, Tapu Harcında hangi değer üstünden harç hesaplanacağını belirleyen Harçlar kanunun 63 ncü maddesinde veya Harçlar Kanununun başka bir maddesinde arsa payı alım satımında, bitmiş daire değeri üstünden harç ödeneceğine dair bir hüküm yoktur. Burada Tebliğ ile, yeni bir harç alma usulü getirilmekte ve mükellefin harç yükü ağırlaştırılmaktadır. Bu düzenleme Anayasamızın 73 ncü maddesine aykırıdır. Çünkü; Anayasamızın 73 ncü maddesi aynen;

“Herkes, kamu giderlerini karşılamak üzere, malî gücüne göre, vergi ödemekle yükümlüdür.

Vergi yükünün adaletli ve dengeli dağılımı, maliye politikasının sosyal amacıdır.

Vergi, resim, harç ve benzeri malî yükümlülükler kanunla konulur, değiştirilir veya kaldırılır.

Vergi, resim, harç ve benzeri malî yükümlülüklerin muaflık, istisnalar ve indirimleriyle oranlarına ilişkin hükümlerinde kanunun belirttiği yukarı ve aşağı sınırlar içinde değişiklik yapmak yetkisi Bakanlar Kuruluna verilebilir.”

Hükmünü içermektedir. Anayasa’mızın bu maddesine göre, tebliğle harç getirilemez. Ödenecek olan harç tutarını artıracak yönde düzenleme yapılamaz. 56 sayılı Harçlar Kanunun Genel Tebliği bu yönüyle, Anayasaya aykırıdır. İptali için Anayasa götürülmesi halinde iptal edileceğine hiç kuşku yoktur.

Vergi Usul Kanunun Vergileme ilkesine aykırılığı

Vergi Usul kanununuzun 3 ncü maddesi tüm vergi kanunlarımız için; vergilendirmenin ana ilkesini;

“….Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır…..”

Şeklinde belirlemiştir. Tapuda kat irtifaklı arsa payı satışında, harcın bitmiş daire değeri üstünden hesaplanması, vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyetine aykırıdır. Çünkü; arsa yapı devrinde, daire satışı ve devri yapılmıyor. Olayın gerçek mahiyeti bir arsa payı satışıdır. Ortada harca konu olacak bir daire yoktur. Zaten daire yapılıp iskân alınma noktasında ödenecek tapu harçları(cins değişikliği harcı) ayrıca belirlenmiştir. O noktada vergiyi doğuran olay, arsa devrinden farklı ve başkadır. Sonuç olarak arsa devrinde, inşaatın bittiği noktada alınması gereken harcın aranması Vergi usul Kanununuzun ana ilkesine de aykırıdır.

Harçlar Kanununa Aykırılığı

Müteahhitten alınan dairelere ilişkin olarak kat irtifakı kurulmuş olan arsa payı tapusunun verilmesinde, bitmiş daire değeri esas alınarak tapu harcı hesaplanması Harçlar kanununa da aykırıdır. Gayrimenkul devir ve iktisabında hangi değer üstünden Tapu Harcı hesaplanacağı Harçlar Kanununun 63 ncü maddesinde;

“Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergi değerinden az olmamak üzere beyan edilecek devir ve iktisap bedeli üstünden hesaplanır”

Şeklinde belirlenmiştir. Yasanın bu hükmüne göre, arsa payı devrinde tapu harcının emlak vergi değerinden az olmamak üzerine gerçek alım ve satım bedeli üstünden hesaplanması gerekmektedir. Yasanın çok açık olan bu hükmüne göre arsa payı devrinde tapu harcı devredilen arsanın gerçek değeri üstünden hesaplanması gerekir. Tebliğde belirtildiği gibi dairenin değeri üstünden harç hesaplanması, yasanın bu hükmüne aykırıdır.

Kat Mülkiyeti ve Medeni Kanununa aykırılığı

Arsa payı devrinde harcın bitmiş daire bedeli üstünden alınmasına ilişkin Harç Tebliği; Kat Mülkiyeti Kanununa da ve Medeni Kanunumuza da aykırıdır. Kat Mülkiyeti Kanununa 3 ncü maddesine göre; , kat irtifakı arsa bayına bağlı bir irtifak çeşididir. Kat irtifaklı tapu arsa sahibine, söz konusu arsaya belirlenen oranda ortak etmekte ve o arsa üzerine yapılacak olan bina içindeki satın alınan bağımsız bölümün yerini belirlemektedir. Medeni Kanunumuza göre, kat irtifaklı arsa payı tapusu, sahibine arsa üzerine projesinde belirlenen nitelikte bir bina(daire, dükkân, depo, mağaza vb.) yapma yükü yüklemektedir(MK md. 779). Arsa payı devralındığında ortada bitmiş bir bina yoktur. Tam tersi yapılacak bir bina inşaatı vardır. Kat irtifakı kurulmuş arsa tapusu da malikine, inşaat yapma yükü yüklemekte. Ayrıca; bina içindeki dairesinin yerini ve arsadaki ortaklık hissesini göstermektedir. Başka bir anlatımla kar irtifaklı bir arsa tapusu, inşa edilecek bina için atılmış ilk adımlardan biridir. Dolayısıyla, kat irtifaklı arsa payının devrinde bitmiş bir daire satın alınması söz konusu olmayıp, daha inşa edilecek veya inşaatı tamamlanacak bir daireye isabet eden arsa satın alınmaktadır. Bu açıdan tapu harcıda bitmiş daire değeri üstünden değil, arsa payının gerçek satış değeri üstünden hesaplanması gerekmektedir.

Piyasa Gerçeklerine aykırılığı

İnşaat sektörü ekonominin lokomotif sektörüdür. Ekonominin 1/3 nü direk, 1/3 nüde endirekt etkilemesi, inşaat sektöründe yaşanan sorunların, aynen ülke ekonomisine de yansımasına yol açmaktadır. İnşaat sektöründeki iyi ve güzel gelişmeler de ekonominin genel görüntüsünde pembe tablolara yol açmaktadır. O açıdan inşaat sektörü ülke ekonomisi için öncelikli sektörlerden biridir. Son yıllarda Devletin en büyük yatırımcı olma hüviyetini terk etmesi, bugünlere kadar küçük ve orta ölçekli inşaat firmalarının götürdüğü konut yapma işine, büyük müteahhitlik firmalarımızın da girmesine yol açmıştır. Büyük firmalarında konut ve işyeri üretimine soyunmasından sonra, gelişmiş ülkelerdeki finansal modellerde ülkemize girmiş ve kredi ile konut edinme yaygınlaşmıştır. Bugün hangi gazeteyi açarsanız açın maket üstünden satılan daire ilanlarını görmemek mümkün değildir. Müteahhit sermaye bağlamamak için proje ve temel aşamasında daireleri daha ucuz satmaktadır. Alıcıda daha pahalı olan bitmiş daire yerine, proje aşamasında, temel aşamasında veya inşa aşamasındaki ucuz daire almayı tercih etmektedir. Proje üstünden daire alımında düzenlenen sözleşme, müteahhit de bir dairenin yapılarak alıcıya teslim etme, alıcıya da sözleşmede öngörülen şekilde daire bedelini müteahhit de ödeme edimi yüklemektedir. Sözleşme inşa edilerek ileride teslim edilecek bir daireyi kapsamından, alıcı kendisini güvende hissetmek için haklı olarak, dairenin arsa payı tapusunu talep etmektedir. Arsa üzerine projesine uygun olarak kar irtifakı kurduran müteahhitte arsa payını tapudan alıcıya devretmektedir. Alıcı kat irtifaklı arsa payı tapusunu almakla kendisini güvende hissetmektedir. En azından ileride dairenin tapusunun alamama riski, müteahhidin daireyi başkasına veya birden fazla kişiye satma riski sıfırlanmaktadır. Nitekim; alıcı haksızda değildir. özellikle yüksek enflasyon yaşanan dönemlerde benzer suiistimaller yaşandığı görülmüştür. tamamlanamayan inşaatlar, birden fazla kişiye satılan dairelere, satın alınan dairenin tapusunun verilememesi gibi sevimsiz olayların yaşandığını herkes görmüştür. her ne kadar arsa tapusu alıcıyı tamamen güven altına almasa da en azından güven buhranını ortadan kaldırmakta sistemin işlemesini sağlamaktadır.

Arsa devrinde bitmiş daire beldi üstünden harç ödenmesini isteyen tebliğ piyasadaki bu işleyişe de aykırıdır. Çünkü, tebliğ sanki daire satılmış gibi harç istemektedir. Oysa satılan arsa payından başka bir şey değildir.

Mükerrer Vergilemeye yol açması

Hukuk ve vergi sistemimizin birlikte incelendiği zaman, kat irtifakı ve kat mülkiyeti adı altında iki ayrı müessese olduğu ve bu iki müessesinde farklı zamanlarda olmak üzere aynı sistemle Tapu harcına tabi tutulduğu görülmektedir. Sistem şu şekilde işlemektedir. 1-Kat irtifaklı arsa payı tapusu verilmesinde arsa değeri üstünden tapu harcı ödenmektedir. 2-Kat irtifaklı arsa payı tapusunu alan kişi dairesi bittiğinde, 2 nolu Harç beyannamesi vererek binanın emlak vergi değerinden az olmamak üzere beyan ettiği değer üstünden cins tashih harcı ödemektedir(harç oranı tapu devriyle aynı olup, binde 15 dir. Kanun koyucu bilinçli olarak harç kaybını önlemek için cins değişiklik harcını da alım satım harcı ile aynı tutmuştur) 3- Cins değişiklik harcı ödendikten sonra Kat mülkiyetine geçilmektedir(arsa tapusu daire tapusuna çevriliyor), 4- Kat mülkiyetine geçilmiş bir dairenin tekrar bir başkasına satışında ise alıcı ve satıcı dairenin gerçek satış değeri üstünden Tapu harcı ödemesi gerekmektedir.

Harç tebliği ile, 2 nci ve 4 ncü sırada alınan harç 1 nci sırada alınmak isteniyor. Bunun mükerrer harç ödemesi sonucu doğuracağına hiç şüphe yoktur.

Tebliğ inşaat sektöründe durgunlu derinleştirebilir


Maliye, kat irtifaklı arsa payını bitmiş daire ile aynı olarak değerlendirip Tebliğ ile dairenin satış değeri üstünden harç istemesi, hukuki olmadığı gibi piyasadaki işleyişe de ters düşmekte ve sistemi kilitleme tehlikesi bulunmaktadır. Çünkü; inşaat sektörü, zaten durgun bir dönem geçirmektedir. Tarafların harç yükünü gereksiz şekilde artıran Harç tebliği, bu durgunluğu daha da derinleştirebilecek karakterdedir.

Yapılması gereken

Pek çok sıkıntıya gebe görünen 56 Sayılı Harçlar kanunu Genel Tebliği bir an önce değiştirilerek yasada olduğu gibi, arsa payı satışında, bitmiş daire değeri üstünden değil arsanın satış değeri üstünden harç hesaplanmasına geçilmelidir. Ancak, Maliye arsa devirlerinde emlak vergisi değeri üstünden devir ve iktisabı önlemek ve gerçek satış değeri üstünden harç ödenmesi yönünde ciddi yaptırımlar getirmelidir. Çünkü son yıllarda arsa payı satışlarında arsanın gerçek değerinin gösterilmediği emlak değeri üstünden harç ödendiği de ayrı bir gerçektir.

Değerli Okurlar: Bugün saat 18.00 ile 19.30 arasında ÜLKE TV de Resul Kurt’la çalışma Hayatı programın da, “Tapu Harcı, KEY lere itiraz, Süresi uzatılan prim affı, kıdem tazminatı” İnteraktif olan programa, 0212 467 37 55 numaralı telefondan canlı olarak ulaşılabileceği gibi, cep telefonlarınızdan “SORU” yazıp ardından yazacağınız mesajlarınızı ve sorularınızı 4780’ye göndererek de katılabilirsiniz. Ayrıca, soru@ulketv.com.tr elektronik posta adresine de sorularınızı, gönderdiğinizde sorularınız cevaplandırmaya çalışacağız.

İktisadi Dayanışma Gazetecilik Matbaacılık ve Danışmanlık Ltd. Şti - Türkiye' nin En Büyük Mevzuat Portalına Hoş Geldiniz.

 

Ekrem Sarısu

 

Okunma: 3111

Diğer Yazıları

 


Yazarın En Çok Okunan 5 Yazısı

 

Tapuda Harç mı? Haraç mı?